Нерухомість RWA: перетин Блокчейн та нерухомості

Концепція реальних світових активів ( RWA ) існує на криптовалютному ринку вже давно, принаймні з 2018 року. Тоді токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ) мали багато спільного з сучасною концепцією RWA. Проте через незрілу регуляторну структуру та нестачу значних переваг у доходності ці ранні спроби не розвинулися в зрілий ринковий масштаб.

У 2022 році, внаслідок підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США суттєво перевищила процентні ставки на кредитування стейблкоінів у криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. Зрілі DeFi проєкти та традиційні фінансові установи почали активно досліджувати RWA.

Останні два роки на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість, диверсифікацію інвестиційних продуктів та зниження інвестиційного бар'єру. Це дослідження проведе аналіз кейсів цих проектів, вивчаючи переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на ринок нерухомості Північної Америки, обговорення буде зосереджене на відповідних політиках, регуляціях та ринкових умовах Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. У березні 2023 року дослідження Statista показало, що ринкова вартість нерухомості, що котується на біржі, в Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів, а світовий ринок нерухомості, що котується на біржі, досягає 2,66 трильйона доларів.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшої групи інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. Фрагментоване фінансування прав власності на нерухомість
2. Індекс продуктів ринку нерухомості в певних Блоках
3. Іпотека та кредитування за допомогою токенів нерухомості

Токенізація нерухомості на блокчейні також може підвищити прозорість активів і демократичність управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають багато спільного в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій, обидва знижують інвестиційний бар'єр та підвищують ліквідність активів. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора регуляторна структура та спосіб роботи забезпечують модель, на яку можуть орієнтуватися проекти нерухомості RWA.

Оглядаючи нещодавні проекти RWA у сфері нерухомості, ми отримали певне уявлення про їхні переваги та недоліки:

Переваги:

• Знизити інвестиційний поріг
• Підвищення ліквідності активів
• Інноваційні способи фінансування та інвестування
• Підвищення прозорості

Недоліки:

• Юридична та регуляторна невизначеність
• Управління та адміністрування складні
• Обмежена ліквідність
• Механізм захисту інвесторів недосконалий
• Механізм встановлення цін не є зрілим

У конкретних випадках, через різницю в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними фактичними ситуаціями під час експлуатації.

Аналіз випадків

RealT

RealT був запущений у 2019 році, зосередившись на токенізації житлової нерухомості в США через Блокчейн для роздрібних інвесторів.

RealT купує житлову нерухомість та відповідно до законодавства США токенізує володіння нерухомістю. Управління, обслуговування та збір орендної плати покладаються на третю сторону. Після вирахування витрат орендна плата розподіляється між власниками токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольована від компанії, що володіє активами нерухомості. Якщо ця компанія порушить умови, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління власністю.

Наприклад, візьмемо нерухомість, загальна вартість токенів нерухомості становить 32,3 тисячі доларів США, кожен токен коштує 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Ця нерухомість приносить щомісячний дохід від оренди в 2 600 доларів США, після вирахування 622 доларів США витрат на експлуатацію та управління, щомісячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річна сума 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США у вигляді розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.

RealT надає ринку 100% токенів, не вимагаючи спільних інвестицій з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель операцій. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати, інвестиційна платформа стягує лише 2% комісії. Такий підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації пропозицій.

Однак, розподіл власності також приносить виклики. Коли частка інвестора занадто мала, управлінські витрати компанії можуть бути занадто високими та нестійкими. Між RealT та власниками токенів можуть виникати конфлікти інтересів. Якщо RealT має значну частку власності на нерухомість, вони будуть прагнути знизити управлінські витрати; але якщо частка надто велика, це зменшить ліквідність токенів, а дрібні акціонери не будуть виконувати контрольні обов'язки. З іншого боку, якщо RealT має надто малу частку, це може призвести до недостатньої мотивації для ретельного вибору та контролю за управлінськими органами.

Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT, виявлено, що більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, два з яких мають більше 1000 людей. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, а 1% інвестує більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшив ліквідність ринку житла.

Згідно з торговими даними RealT на основній операційній мережі Gnosis, платформа загалом розподілила приблизно 6 мільйонів доларів ренти. Платформені збори коливаються між 2,5% і 3% від ренти, що становить приблизно 150-180 тисяч доларів доходу за останні два роки. Однак, оскільки ступінь участі RealT в інвестиціях у нерухомість неясна, фактичний прибуток, отриманий від рентного доходу, не може бути визначений.

З точки зору структури компанії, RealT створила Real Token Inc. у штаті Делавер як основний операційний підрозділ, а також Real Token LLC як материнську компанію для нерухомості. Для кожної інвестиційної нерухомості створено відповідну серію LLC. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб проблеми з окремою нерухомістю не впливали на інші нерухомості або на роботу материнської компанії.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl через архітектуру AMM робить синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, доступними для ринку. Parcl запустила джерела даних про ціни, щоб створити індекс нерухомості для певних регіонів на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, відкриваючи довгі або короткі позиції.

Цей метод уникає юридичних проблем, пов'язаних із фактичними угодами з нерухомістю. Хоча він не зовсім відповідає стандартам RWA, Parcl отримав інвестиції від багатьох відомих компаній і заслуговує на увагу в обговоренні різноманітності продуктів нерухомості RWA.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не викликав великої уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, щоденна активна кількість користувачів менше 50.

Хоча продукт Parcl є простим у використанні та швидко вдосконалюється, дизайн індексного ринку є досить зрілим, а команда активно просуває його, все ж таки він залишається з відносно низькою увагою та часткою на ринку. Це в певному сенсі свідчить про те, що ринок криптовалют, можливо, ще не готовий до прийняття індексних продуктів у сфері нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії криптовалют, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти в напрямку нерухомості RWA. Reinno - це проєкт, що був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив помітного сліду на ринку, проте ввів два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це кредитна послуга, заснована на токенізованій нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на власність до Reinno, після затвердження Reinno створить компанію SPV та смарт-контракт на нерухомі токени. Власники можуть використовувати токени як заставу для позики, а ліміт позики базується на вартості токенів.

Другий продукт - це фінансування іпотеки. Користувачі, які купують нерухомість за допомогою іпотечного кредиту в банку, можуть токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення іпотечного кредиту в банку, після чого клієнти повертають цю позику за фіксованою процентною ставкою відповідно до угоди.

Операція Reinno все ще використовує централізовану та офлайн-модель, клієнти зазвичай повинні особисто подавати документи на нерухомість. Цей метод має деякі очевидні ризики:

1. Якщо позичальник не виконає зобов'язання, Reinno як токенізований сервіс, а не кредитор, важко подати позов проти позичальника.
2. Відсутність прямого контракту між сторонами позики, особливо в умовах фрагментованого фінансування, відсутність належної правової системи для захисту позикодавців.
3. Власники нерухомості можуть після отримання позики продавати будинок або припиняти сплачувати іпотеку банку, і Reinno важко ефективно запобігти такій "подвійній витраті".

Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проєкту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілого правового середовища для вирішення цих питань.

Висновок

Недвижимість RWA все ще є відносно новим поняттям, яке ще не сформувало чіткий обсяг ринку чи провідні проекти. Наразі масштаби діючих проектів і база користувачів є відносно малими. Ця сфера потребує суворої комплаєнс-операції та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структуру компанії з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб зменшити операційні ризики. Однак для повного реалізації потенціалу нерухомості RWA важливо вдосконалити законодавство та комплаєнс-операції.

У сфері законодавства RWA нерухомості ще не встановлено чіткої та послідовної структури. Різні регуляторні органи США мають суперечності щодо класифікації токенів, що призводить до неясності правил і хаосу в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і підриває довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на плутанину в регуляторному середовищі, багато відомих компаній намагаються реалізувати нерухомість RWA, кілька проектів вже в короткостроковій експлуатації попередньо підтвердили життєздатність продукту. Як важлива складова фінансових інвестицій, з встановленням і вдосконаленням відповідної правової основи, нерухомість RWA має всі шанси на швидкий розвиток.