房地产RWA:区块链与不动产的交汇

真实世界资产(RWA)的概念在加密货币市场中由来已久,至少可追溯到2018年。当时的资产代币化和证券代币发行(STO)与今日的RWA概念有诸多相似之处。然而,由于监管框架不成熟和缺乏显著的回报优势,这些早期尝试并未发展成为成熟的市场规模。

2022年,随着美国利率上调,美国国债收益率显著超过了加密行业的稳定币借贷利率。因此,将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越有吸引力。成熟的DeFi项目和传统金融机构纷纷开始探索RWA。

近两年,市场上出现了少量房地产RWA项目。它们旨在拓展房地产投资市场,多样化投资产品,并降低投资门槛。本研究将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优缺点及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美房地产,讨论将聚焦于北美市场的相关政策、规定和市场条件。

代币化房地产市场的方法

房地产市场蕴含巨大的投资机遇。2023年3月Statista研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心诉求是实现以下目标:创建更多样化和灵活的投资产品,吸引更广泛的投资者群体,提高资产流动性和价值。这些产品主要表现为三种形式:

1. 碎片化的房地产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房地产代币进行抵押借贷

房产代币化上链还可能增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面有诸多相似之处,都降低了投资门槛并增强了资产流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,其严格的监管框架和运营方式,为房地产RWA项目提供了可参考的模式。

通过对近期房地产RWA项目的观察,我们对其优缺点有了一些了解:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高资产流动性
• 创新的融资和投资方式
• 增强透明度

缺点:

• 法律和监管不确定性
• 运营和管理复杂
• 流动性有限
• 投资者保护机制不完善
• 价格发现机制不成熟

具体案例中,由于管理和产品方法的不同,每个项目在运营中遇到的实际情况各不相同。

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,专注于通过区块链将美国住宅房地产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产,并依照美国法规将持有的房产代币化。房产的管理、维护和租金收集责任委托给第三方机构。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司在法律上有隔离。如果该公司违约,代币所有者有权指定另一家公司管理持有房产。

以某处房产为例,房地产代币总价值32.3万美元,每个代币52.10美元,共发行6,200个代币。该房产每月租金收入2,600美元,扣除622美元运营和管理费用后,月净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构从租金中取得8%,投资平台仅收取2%费用。这种方法使RealT团队可专注于寻找合格房产并代币化上市。

然而,分散所有权也带来了挑战。当投资者投资占比太小,公司管理成本可能过高而不可持续。RealT与代币持有者之间可能存在利益冲突。如果RealT对房产有大量所有权,他们会努力降低管理成本;但如果持股比例太大,会减少代币流动性,小股东也不会履行监督责任。另一方面,如果RealT持股极小,可能缺乏足够动力来尽职选择和监督管理机构。

通过分析RealT市场上最新售罄的十个房产代币,发现大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,有两个房产持有者超过1,000人。约90%投资者投资少于500美元,9%投资500至2,000美元,1%投资超过此数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户创造了房地产投资市场,并增加了住房市场流动性。

根据RealT在主要运营网络Gnosis上的交易数据,该平台总共分发了约600万美元租金。平台费用在租金的2.5%-3%之间,相当于过去两年收入约15-18万美元。然而,由于RealT参与房地产投资的程度不明确,其从租金收入中获得的实际利润无法确定。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为核心运营实体,以及Real Token LLC作为房地产公司的母公司。每个投资房产都成立了相应的系列LLC。这种结构旨在确保单个房产的问题不会影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl通过AMM架构使房地产相关的合成资产面向市场。Parcl推出了价格数据源,以创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。投资者可对房产价格走势进行投机下注,建立看涨或看跌仓位。

这种方法避免了实际房产买卖的法律问题。虽然不完全符合RWA标准,但Parcl得到了众多知名公司投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。然而经过一年多运营,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

尽管Parcl产品易用且升级迅速,指数市场设计较为成熟,团队也积极推广,但仍保持相对较低的市场关注度和份额。这在某种程度上表明加密货币市场可能尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地产RWA方向的产品。Reinno是一个在2020年推出并于2022年停止运营的项目,虽未在市场留下太多痕迹,但引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno将创建SPV公司和房地产代币智能合约。所有者可将代币作为贷款抵押品进行借贷,贷款限额基于代币价值。

第二种产品是房贷融资。用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化进行融资。所获资金用来偿还银行房贷,客户随后按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno的运营仍采用中心化和线下模式,客户通常需要亲自提交房产文件。这种方法存在一些明显风险:

1. 如果借款人违约,Reinno作为代币化服务商而非贷款人,难以起诉借款人。
2. 缺乏借贷双方之间的直接合同,特别是在碎片化融资背景下,缺乏完善法律框架保护贷款人。
3. 房产所有者可能在借款后出售房屋或停止向银行偿还抵押贷款,Reinno难以有效阻止这种"双花"行为。

这些风险可能是导致项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA仍是一个较新概念,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。目前运营的项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格的合规化运营和成熟的法律框架。一些项目采用风险隔离的公司结构,或选择房产相关金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA潜力,完善立法和合规运营至关重要。

在立法方面,房地产RWA尚未建立清晰一致的框架。美国不同监管机构对代币分类存在分歧,导致规则不清晰和过程混乱,威胁潜在投资者并危及房产代币化的长期可行性。

尽管监管状况混乱,仍有许多知名企业在尝试房地产RWA,少量项目已在短期运营中初步证明了产品可行性。作为金融投资领域的重要板块,随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。