Nghiên cứu dự án bất động sản trong tài sản thế giới thực
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018. Khi đó, việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu tiềm năng lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển đến quy mô thị trường trưởng thành.
Vào năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ rõ ràng cao hơn lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu kho bạc Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Một số dự án DeFi đã trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, nên cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị của thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị của thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
tài sản token dùng để thế chấp vay mượn
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, việc xem xét, vận hành và cấu trúc đầu tư tài sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt của chúng đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Qua việc quan sát các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản bất động sản
Đơn giản hóa quy trình đầu tư
Cung cấp nhiều lựa chọn đầu tư đa dạng
Nhược điểm:
Quy định pháp lý không rõ ràng
Thiếu kinh nghiệm vận hành trưởng thành
Quy mô thị trường hạn chế
Cơ chế bảo vệ nhà đầu tư chưa đủ
Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, phát hiện rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác minh thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ để nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở và tiến hành mã hóa bất động sản theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các đơn vị quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ bất động sản sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản. Người dùng sở hữu token bất động sản có thể nhận tiền thuê hàng tháng từ ngôi nhà này, số tiền nhận được cần phải trừ đi khoảng 2.5% quỹ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý thông thường.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323.020 đô la, giá mỗi token là 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6.200 token. Bất động sản này tạo ra thu nhập từ tiền thuê là 2.600 đô la mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la, tổng hàng năm là 23.736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng, và duy trì một mô hình gần như không có rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và nhận phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm được một khối lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, dẫn đến chi phí quản lý công ty trở nên quá cao và không bền vững. Có nghiên cứu giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT lựa chọn một cơ quan quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý, vì quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai, các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có làm việc hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn cẩn thận cơ quan quản lý và tích cực tham gia giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ để giám sát hiệu quả cơ quan quản lý.
Bằng cách xem mười mã bất động sản vừa bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu người nắm giữ. RealT phân chia bất động sản thành số lượng mã khác nhau để đảm bảo giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó hai bất động sản có số người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được tra cứu từ địa chỉ ví trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2.5%-3% của tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương ứng với doanh thu nền tảng trong khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị yêu cầu tham gia vào đầu tư bất động sản và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của nó không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập các LLC theo từng bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo từng loạt sở hữu bất động sản cụ thể và mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, với giá bất động sản trong khu vực thiết lập các vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này do không tồn tại giao dịch bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh khỏi những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không phù hợp với tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA khá phổ biến, nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, các nhà cung cấp giá của Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số đã khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực ra mắt Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được sự chú ý tương đối thấp từ thị trường và thị phần, có cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa vào đó để thực hiện vay thế chấp. Cũng có công ty hợp tác với các đối tác để hỗ trợ vay mượn thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện vay mượn, hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp, sau khi người dùng mua bất động sản bằng khoản vay thế chấp ngân hàng, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ khoản vay thế chấp ngân hàng, sau đó khách hàng hoàn trả khoản vay này cho hợp đồng với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Có một số rủi ro rõ ràng khi áp dụng cách tiếp cận như Reinno. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc kệ và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay về cơ bản được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Do thiếu hợp đồng cho vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính bất động sản mã hóa phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn thiện để bảo vệ những người cho vay này.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
12 thích
Phần thưởng
12
4
Chia sẻ
Bình luận
0/400
MEV_Whisperer
· 08-01 04:34
Thật sự RWA vẫn phải nhìn vào bất động sản cũ.
Xem bản gốcTrả lời0
TradFiRefugee
· 08-01 02:12
Vậy mà không kiếm được tiền, viết nhiều như vậy để làm gì?
Xem bản gốcTrả lời0
FlyingLeek
· 07-29 15:21
Bọt thôi, sớm muộn gì cũng vậy.
Xem bản gốcTrả lời0
ShibaOnTheRun
· 07-29 15:17
Làm gì cũng không được, đứng đầu trong việc đầu cơ bất động sản.
Phân tích sâu về dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng tồn tại
Nghiên cứu dự án bất động sản trong tài sản thế giới thực
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018. Khi đó, việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu tiềm năng lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển đến quy mô thị trường trưởng thành.
Vào năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ rõ ràng cao hơn lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu kho bạc Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Một số dự án DeFi đã trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, nên cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị của thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị của thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
tài sản token dùng để thế chấp vay mượn
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, việc xem xét, vận hành và cấu trúc đầu tư tài sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt của chúng đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Qua việc quan sát các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, phát hiện rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác minh thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ để nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở và tiến hành mã hóa bất động sản theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các đơn vị quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ bất động sản sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản. Người dùng sở hữu token bất động sản có thể nhận tiền thuê hàng tháng từ ngôi nhà này, số tiền nhận được cần phải trừ đi khoảng 2.5% quỹ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý thông thường.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323.020 đô la, giá mỗi token là 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6.200 token. Bất động sản này tạo ra thu nhập từ tiền thuê là 2.600 đô la mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la, tổng hàng năm là 23.736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng, và duy trì một mô hình gần như không có rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và nhận phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm được một khối lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, dẫn đến chi phí quản lý công ty trở nên quá cao và không bền vững. Có nghiên cứu giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT lựa chọn một cơ quan quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý, vì quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai, các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có làm việc hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn cẩn thận cơ quan quản lý và tích cực tham gia giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ để giám sát hiệu quả cơ quan quản lý.
Bằng cách xem mười mã bất động sản vừa bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu người nắm giữ. RealT phân chia bất động sản thành số lượng mã khác nhau để đảm bảo giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó hai bất động sản có số người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được tra cứu từ địa chỉ ví trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2.5%-3% của tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương ứng với doanh thu nền tảng trong khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị yêu cầu tham gia vào đầu tư bất động sản và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của nó không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập các LLC theo từng bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo từng loạt sở hữu bất động sản cụ thể và mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, với giá bất động sản trong khu vực thiết lập các vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này do không tồn tại giao dịch bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh khỏi những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không phù hợp với tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA khá phổ biến, nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, các nhà cung cấp giá của Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số đã khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực ra mắt Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được sự chú ý tương đối thấp từ thị trường và thị phần, có cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa vào đó để thực hiện vay thế chấp. Cũng có công ty hợp tác với các đối tác để hỗ trợ vay mượn thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện vay mượn, hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp, sau khi người dùng mua bất động sản bằng khoản vay thế chấp ngân hàng, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ khoản vay thế chấp ngân hàng, sau đó khách hàng hoàn trả khoản vay này cho hợp đồng với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Có một số rủi ro rõ ràng khi áp dụng cách tiếp cận như Reinno. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc kệ và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay về cơ bản được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Do thiếu hợp đồng cho vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính bất động sản mã hóa phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn thiện để bảo vệ những người cho vay này.