Gerçek Dünya Varlıklarında Gayrimenkul Projeleri Araştırması

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de ortaya çıkmıştır. O dönemde varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihracı, bugünkü RWA ile birçok benzerlik taşımaktadır. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve kayda değer potansiyel getirilerin olmaması nedeniyle bu erken girişimler olgun bir piyasa ölçeğine ulaşamamıştır.

2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto endüstrisinin stablecoin kredi faiz oranlarının belirgin şekilde üzerinde oldu. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlığı olarak tokenleştirilmesi, kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve Goldman Sachs, JPMorgan gibi geleneksel finansal kuruluşlar, RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırımını daha erişilebilir hale getirmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi olarak inceleyecek, gayrimenkul RWA'nın tasarımındaki artıları ve eksileri ile potansiyel pazarını araştıracaktır. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne odaklandığından, tartışma büyük ölçüde Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına ilişkin politikalar, düzenlemeler ve pazar koşulları ile ilgili olacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarına Yöntemler

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. parçalı gayrimenkul mülkiyeti finansmanı

2. belirli alan gayrimenkul piyasa endeksi ürünü

3. gayrimenkul tokenleri teminatlı kredi için kullanılıyor.

Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmüş ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmıştır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Bununla birlikte, sıkı düzenleyici çerçeve içinde varlıkların incelemesi, işletimi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için dikkate alınabilir bir çerçeve sunmaktadır.

Son iki yıl boyunca gayrimenkul RWA projelerini gözlemleyerek, avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlar edindik:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Gayrimenkul likiditesini artırmak
• Yatırım sürecini basitleştirin
• Çeşitli yatırım seçenekleri sunmak

Dezavantajları:

• Hukuki denetim belirsiz
• Olgun bir operasyon deneyiminin eksikliği
• Pazar ölçeği sınırlı
• Yatırımcı koruma mekanizması yetersiz

Belirli vakaları derinlemesine incelerken, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarda karşılaştığı durumların birbirinden farklı olduğunu gördüm.

Örnek Analizi

Bu bölüm, üç temsil niteliğindeki gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamalarda olduğu ve ürünlerinin uzun vadeli ve geniş kapsamlı piyasa doğrulamasından geçmediğidir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve ABD konut gayrimenkulünü tokenleştirerek perakende yatırımcılar için sunan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blok zincirini kullanmaya odaklanmıştır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre sahip olduğu mülkleri tokenize eder. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira tahsilatı sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Ücretler düşüldükten sonra, mülkten elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülk sahibi olan şirketle yasal olarak ayrı tutulur. Web sitesinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Kullanıcılar, mülk tokenlerini tutarak her ay o evin kirasından pay alabilirler. Pay miktarı, yaklaşık %2,5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında yönetim ücreti düşüldükten sonra hesaplanır.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolar, her tokenin fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token çıkarılmıştır. Bu gayrimenkul her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık toplam 23,736 dolar. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım alır, yıllık kar oranı %7.35'tir.

Bu gayrimenkul için RealT, pazara %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve işletme için neredeyse risksiz bir model sürdürebileceği anlamına gelmektedir. Yönetim kurumu kira gelirinden %8 alırken, bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkul, yönetim kurumu seçimi ve yönetim denetimi için %2 ücret alır. Bu yöntemle RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkuller bulmaya ve bunları tokenleştirip pazara sunmaya odaklanabilir.

Ancak, dağıtılmış mülkiyet yatırımcılar arasında riski paylaşmaya yardımcı olsa da zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırım payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelerek sürdürülemez hale gelir. Bazı araştırmalar, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim kurulu seçer; eğer RealT gayrimenkul üzerinde büyük bir sahipliğe sahipse, yönetim maliyetlerini azaltmak için çaba göstereceklerdir, çünkü kötü yönetim kendileri için büyük olumsuz etkilere yol açar. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksekse, bu öncelikle token'ların likiditesini azaltacak ve ikincisi, gayrimenkul küçük hissedarları denetim sorumluluklarını yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri büyük hissedarların işe alınan yönetim kuruluşunun verimli ve dikkatli bir şekilde denetleyebilmesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisse oranı çok düşükse, RealT'nin yönetim kuruluşunu dikkatlice seçme ve denetim sürecine aktif katılma konusunda yeterli motivasyonu olmayabilir; birçok küçük yatırımcı için yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemek oldukça zor hale gelecektir.

RealT pazarında en son satılan on mülk token'ını inceleyerek ve ilgili blockchain tarayıcılarını kullanarak her mülkün kaç sahibinin olduğunu bulabilirsiniz. RealT, her token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar civarında tutmak için mülkleri farklı sayılarda token'a bölmektedir. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibi vardır, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazladır.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara bir gayrimenkul yatırım pazarı yaratmada başarılı olduğunu ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis üzerindeki cüzdan adresinde işlem verilerini sorgulayarak, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolarlık kira dağıttı. Platform ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta ve vergi değişimlerine bağlı olarak, kiraların yaklaşık %2,5 ile %3 arasında değişmektedir, bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına geliyor. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçtiğinde, katılım düzeyi için belirli bir kısıtlama veya açıklama olmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletim varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların sadece bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin işletimini etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların global gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM yapısını kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların uzunluğu, gayrimenkulün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketleri üzerinde spekülatif bahis yapma fırsatı vardır; bu, bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturmasına olanak tanır.

Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ı gerçek gayrimenkul işletmeciliği ile ilgili yasal sorunlara karışmaktan kaçındırdı. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi sayılıp sayılmayacağını sorgulayabilirsiniz, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymamaktadır. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı, nispeten popüler bir RWA projesidir ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışıldığında bunun dahil edilmesi mantıklıdır.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs ayında Solana'da başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir sürenin ardından, Parcl fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazarı tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı kazanım planlarını aktif olarak sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve pazar payı koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını bir dereceye kadar kanıtlıyor.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri de araştırıyor. Bazı şirketler, kullanıcıların mülklerini tokenleştirmelerini desteklemek ve buna göre ipotek kredisi vermek için çaba sarf ediyor. Ayrıca bazı şirketler, mülk ipoteği kredi vermek için ortaklarıyla işbirliği yapıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerine son veren bir projedir. Piyasada pek fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkat çekici ürünü tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul bazlı bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket kuracaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırıp borç alabileceklerdir; kredi limiti token değerine dayanacaktır.

İkinci ürün, konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcılar, bankanın konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar, bankanın konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri, sabit bir oranla sözleşmeye bu krediyi geri öder.

Reinno'nun işletimi hala merkezi bir offline modeldir, genellikle müşterilerin ofisi ziyaret etmeleri ve mülk belgelerini teslim etmeleri gerekir. Reinno gibi bir yaklaşımın bazı belirgin riskleri vardır. Öncelikle, eğer borçlu, krediyi geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcı olarak borçluyu dava etmekte zorlanacaktır. Reinno, teminat olarak gösterilen mülkü aslında sahiplenmez; krediler esasen Reinno'da fon sağlayan kullanıcılar tarafından sağlanır. Borçlu ile alacaklı arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması nedeniyle, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, bu alacaklıları koruyacak sağlam bir hukuki çerçeve yoktur.