RWA Imobiliário: a interseção entre Blockchain e Imóveis
O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) existe há muito tempo no mercado de criptomoedas, podendo ser rastreado até 2018. A tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) na época tinham muitas semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido à estrutura regulatória imatura e à falta de vantagens significativas de retorno, essas tentativas iniciais não se desenvolveram em um mercado maduro.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou significativamente as taxas de empréstimo das stablecoins na indústria cripto. Portanto, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir a barreira de entrada para os investidores. Este estudo realizará uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são principalmente voltados para o setor imobiliário da América do Norte, a discussão se concentrará nas políticas, regulamentos e condições de mercado relevantes da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Uma pesquisa da Statista em março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte alcançou 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
A principal demanda do mercado imobiliário tokenizado é alcançar os seguintes objetivos: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo mais amplo de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:
Financiamento de propriedade imobiliária fragmentada
Produto do índice do mercado imobiliário de área específica
Empréstimo com garantia de tokens imobiliários
A tokenização de imóveis na blockchain pode também aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) e os Ativos Reais em Imóveis (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, ambos reduzindo a barreira de entrada para investidores e aumentando a liquidez dos ativos. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua estrutura regulatória rigorosa e métodos operacionais oferecem um modelo referencial para projetos de RWA imobiliários.
Através da observação de projetos RWA no setor imobiliário recente, tivemos uma melhor compreensão das suas vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Reduzir o limite de investimento
Aumentar a liquidez dos ativos
Formas inovadoras de financiamento e investimento
Aumentar a transparência
Desvantagens:
Incerteza legal e regulatória
Operar e gerir complexos
Liquidez limitada
Mecanismo de proteção ao investidor não é adequado
O mecanismo de descoberta de preços não está maduro
Nos casos concretos, devido às diferentes abordagens de gestão e produtos, cada projeto enfrenta situações reais distintas durante a sua operação.
Análise de Caso
RealT
RealT foi lançado em 2019, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA através do Blockchain para investidores de varejo.
A RealT compra imóveis residenciais e tokeniza as propriedades detidas de acordo com as leis dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e coleta de aluguel das propriedades são delegadas a uma entidade terceirizada. Após a dedução de despesas, o aluguel é distribuído entre os detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas tem uma separação legal em relação à empresa que detém os ativos imobiliários. Se a empresa incumprir, os proprietários dos tokens têm o direito de designar outra empresa para gerir a propriedade detida.
Usando uma propriedade como exemplo, o valor total dos tokens imobiliários é de 32,3 mil dólares, cada token custa 52,10 dólares, sendo emitidos um total de 6.200 tokens. A renda mensal de aluguel da propriedade é de 2.600 dólares, após deduzir 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de co-investir com os clientes, mantendo um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora obtém 8% do aluguel, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% de taxa. Este método permite que a equipe da RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização das mesmas.
No entanto, a propriedade descentralizada também trouxe desafios. Quando os investidores têm uma participação muito pequena, os custos de gestão da empresa podem ser muito altos e insustentáveis. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens. Se a RealT tiver uma grande propriedade sobre os imóveis, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão; mas se a participação acionária for muito alta, isso reduzirá a liquidez dos tokens, e os acionistas minoritários também não cumprirão suas responsabilidades de supervisão. Por outro lado, se a RealT tiver uma participação extremamente pequena, pode faltar motivação suficiente para escolher e supervisionar as instituições de gestão.
Ao analisar os dez tokens imobiliários mais recentes vendidos no mercado RealT, percebe-se que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse valor. Isso indica que o RealT teve um certo sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados de transação da RealT na principal rede de operação Gnosis, a plataforma distribuiu cerca de 600 mil dólares em aluguéis. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, o que equivale a uma receita de aproximadamente 15-18 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, devido ao grau de participação da RealT nos investimentos imobiliários não ser claro, os lucros reais obtidos a partir da receita de aluguéis não podem ser determinados.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade operacional central, e a Real Token LLC como a empresa-mãe do setor imobiliário. Para cada propriedade de investimento, foi criada uma série correspondente de LLCs. Esta estrutura visa garantir que os problemas de uma única propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. Parcl utiliza uma estrutura AMM para tornar ativos sintéticos relacionados ao imóvel disponíveis no mercado. Parcl lançou uma fonte de dados de preços para criar um índice imobiliário específico de áreas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa.
Este método evita os problemas legais associados à compra e venda de imóveis. Embora não esteja totalmente em conformidade com os padrões de RWA, a Parcl recebeu investimentos de várias empresas renomadas, sendo digna de atenção na discussão sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários.
A rede de testes do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociação de menos de 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e terem uma rápida evolução, o design do mercado de índices é relativamente maduro, e a equipa está a promover ativamente, ainda assim mantém um nível de atenção e quota de mercado relativamente baixos. Isto indica, até certo ponto, que o mercado de criptomoedas pode ainda não estar preparado para acolher produtos de índices imobiliários.
Reinno
Algumas grandes empresas de criptomoedas como a Ripple e a MakerDAO também estão a explorar produtos na direção de RWA imobiliário. A Reinno é um projeto que foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022, embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, trouxe dois produtos relacionados a RWA imobiliário que merecem ser mencionados.
O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Os proprietários de imóveis podem submeter a documentação do imóvel à Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa SPV e um contrato inteligente de token de imóvel. Os proprietários podem usar os tokens como garantia para empréstimos, e o limite de empréstimo é baseado no valor dos tokens.
O segundo produto é o financiamento hipotecário. Após os usuários comprarem imóveis com um empréstimo hipotecário do banco, podem tokenizar a propriedade do imóvel para obter financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário ao banco, e os clientes reembolsam o empréstimo ao protocolo a uma taxa fixa.
A operação da Reinno ainda utiliza um modelo centralizado e offline, onde os clientes geralmente precisam submeter documentos de propriedade pessoalmente. Este método apresenta alguns riscos óbvios:
Se o mutuário incumprir, a Reinno, como prestadora de serviços de tokenização e não como credora, terá dificuldade em processar o mutuário.
Falta de um contrato direto entre as partes mutuárias, especialmente no contexto de financiamento fragmentado, falta de um quadro legal adequado para proteger os credores.
Os proprietários de imóveis podem vender a casa ou parar de pagar a hipoteca ao banco após contrair um empréstimo, tornando difícil para a Reinno impedir efetivamente esse comportamento de "dupla despesa".
Esses riscos podem ser uma das razões que levam à interrupção das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisará de um quadro jurídico mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem uma escala de mercado ou projetos líderes claramente definidos. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo necessita de uma operação estritamente regulamentada e de um quadro legal maduro. Alguns projetos adotam uma estrutura empresarial de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento para reduzir o risco operacional. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, é crucial aprimorar a legislação e a operação em conformidade.
No que diz respeito à legislação, os RWA imobiliários ainda não estabeleceram uma estrutura clara e consistente. Diferentes autoridades regulatórias nos Estados Unidos têm divergências na classificação de tokens, resultando em regras pouco claras e processos confusos, o que ameaça potenciais investidores e compromete a viabilidade a longo prazo da tokenização de propriedades.
Apesar da confusão regulatória, muitas empresas conhecidas estão a tentar RWA imobiliário, com alguns projetos a terem provado preliminarmente a viabilidade do produto em operações de curto prazo. Como um segmento importante no campo dos investimentos financeiros, espera-se que o RWA imobiliário tenha um rápido desenvolvimento com o estabelecimento e a melhoria do quadro jurídico relevante.
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AirdropChaser
· 07-31 03:22
Projeto à primeira vista parece uma armadilha
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MEV_Whisperer
· 07-29 07:11
Mais uma vez, o conceito de RWA em alta
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AirdropDreamBreaker
· 07-28 14:03
ainda é melhor Tudo em mundo crypto
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MetaverseHermit
· 07-28 05:17
O investimento em imóveis finalmente entrou na cadeia.
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ZKSherlock
· 07-28 05:16
na verdade, as implicações de privacidade aqui são preocupantes... onde está a camada zk para esses tokens de imobiliário?
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StablecoinArbitrageur
· 07-28 05:13
*suspiro* mais uma jogada de arbitragem regulatória... 0,3% de spread no melhor dos casos
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SchrodingersFOMO
· 07-28 05:12
又到 fazer as pessoas de parvas环节了
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digital_archaeologist
· 07-28 04:56
Tecnologia de golpistas ou golpistas de tecnologia
Análise de RWA imobiliário: Blockchain capacita um novo modelo de investimento em bens imóveis
RWA Imobiliário: a interseção entre Blockchain e Imóveis
O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) existe há muito tempo no mercado de criptomoedas, podendo ser rastreado até 2018. A tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) na época tinham muitas semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido à estrutura regulatória imatura e à falta de vantagens significativas de retorno, essas tentativas iniciais não se desenvolveram em um mercado maduro.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou significativamente as taxas de empréstimo das stablecoins na indústria cripto. Portanto, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir a barreira de entrada para os investidores. Este estudo realizará uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são principalmente voltados para o setor imobiliário da América do Norte, a discussão se concentrará nas políticas, regulamentos e condições de mercado relevantes da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Uma pesquisa da Statista em março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte alcançou 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
A principal demanda do mercado imobiliário tokenizado é alcançar os seguintes objetivos: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo mais amplo de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:
A tokenização de imóveis na blockchain pode também aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) e os Ativos Reais em Imóveis (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas, ambos reduzindo a barreira de entrada para investidores e aumentando a liquidez dos ativos. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua estrutura regulatória rigorosa e métodos operacionais oferecem um modelo referencial para projetos de RWA imobiliários.
Através da observação de projetos RWA no setor imobiliário recente, tivemos uma melhor compreensão das suas vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Desvantagens:
Nos casos concretos, devido às diferentes abordagens de gestão e produtos, cada projeto enfrenta situações reais distintas durante a sua operação.
Análise de Caso
RealT
RealT foi lançado em 2019, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA através do Blockchain para investidores de varejo.
A RealT compra imóveis residenciais e tokeniza as propriedades detidas de acordo com as leis dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e coleta de aluguel das propriedades são delegadas a uma entidade terceirizada. Após a dedução de despesas, o aluguel é distribuído entre os detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas tem uma separação legal em relação à empresa que detém os ativos imobiliários. Se a empresa incumprir, os proprietários dos tokens têm o direito de designar outra empresa para gerir a propriedade detida.
Usando uma propriedade como exemplo, o valor total dos tokens imobiliários é de 32,3 mil dólares, cada token custa 52,10 dólares, sendo emitidos um total de 6.200 tokens. A renda mensal de aluguel da propriedade é de 2.600 dólares, após deduzir 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de co-investir com os clientes, mantendo um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora obtém 8% do aluguel, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% de taxa. Este método permite que a equipe da RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização das mesmas.
No entanto, a propriedade descentralizada também trouxe desafios. Quando os investidores têm uma participação muito pequena, os custos de gestão da empresa podem ser muito altos e insustentáveis. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens. Se a RealT tiver uma grande propriedade sobre os imóveis, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão; mas se a participação acionária for muito alta, isso reduzirá a liquidez dos tokens, e os acionistas minoritários também não cumprirão suas responsabilidades de supervisão. Por outro lado, se a RealT tiver uma participação extremamente pequena, pode faltar motivação suficiente para escolher e supervisionar as instituições de gestão.
Ao analisar os dez tokens imobiliários mais recentes vendidos no mercado RealT, percebe-se que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse valor. Isso indica que o RealT teve um certo sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados de transação da RealT na principal rede de operação Gnosis, a plataforma distribuiu cerca de 600 mil dólares em aluguéis. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, o que equivale a uma receita de aproximadamente 15-18 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, devido ao grau de participação da RealT nos investimentos imobiliários não ser claro, os lucros reais obtidos a partir da receita de aluguéis não podem ser determinados.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade operacional central, e a Real Token LLC como a empresa-mãe do setor imobiliário. Para cada propriedade de investimento, foi criada uma série correspondente de LLCs. Esta estrutura visa garantir que os problemas de uma única propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. Parcl utiliza uma estrutura AMM para tornar ativos sintéticos relacionados ao imóvel disponíveis no mercado. Parcl lançou uma fonte de dados de preços para criar um índice imobiliário específico de áreas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa.
Este método evita os problemas legais associados à compra e venda de imóveis. Embora não esteja totalmente em conformidade com os padrões de RWA, a Parcl recebeu investimentos de várias empresas renomadas, sendo digna de atenção na discussão sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários.
A rede de testes do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociação de menos de 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e terem uma rápida evolução, o design do mercado de índices é relativamente maduro, e a equipa está a promover ativamente, ainda assim mantém um nível de atenção e quota de mercado relativamente baixos. Isto indica, até certo ponto, que o mercado de criptomoedas pode ainda não estar preparado para acolher produtos de índices imobiliários.
Reinno
Algumas grandes empresas de criptomoedas como a Ripple e a MakerDAO também estão a explorar produtos na direção de RWA imobiliário. A Reinno é um projeto que foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022, embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, trouxe dois produtos relacionados a RWA imobiliário que merecem ser mencionados.
O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Os proprietários de imóveis podem submeter a documentação do imóvel à Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa SPV e um contrato inteligente de token de imóvel. Os proprietários podem usar os tokens como garantia para empréstimos, e o limite de empréstimo é baseado no valor dos tokens.
O segundo produto é o financiamento hipotecário. Após os usuários comprarem imóveis com um empréstimo hipotecário do banco, podem tokenizar a propriedade do imóvel para obter financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário ao banco, e os clientes reembolsam o empréstimo ao protocolo a uma taxa fixa.
A operação da Reinno ainda utiliza um modelo centralizado e offline, onde os clientes geralmente precisam submeter documentos de propriedade pessoalmente. Este método apresenta alguns riscos óbvios:
Esses riscos podem ser uma das razões que levam à interrupção das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisará de um quadro jurídico mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem uma escala de mercado ou projetos líderes claramente definidos. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo necessita de uma operação estritamente regulamentada e de um quadro legal maduro. Alguns projetos adotam uma estrutura empresarial de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento para reduzir o risco operacional. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, é crucial aprimorar a legislação e a operação em conformidade.
No que diz respeito à legislação, os RWA imobiliários ainda não estabeleceram uma estrutura clara e consistente. Diferentes autoridades regulatórias nos Estados Unidos têm divergências na classificação de tokens, resultando em regras pouco claras e processos confusos, o que ameaça potenciais investidores e compromete a viabilidade a longo prazo da tokenização de propriedades.
Apesar da confusão regulatória, muitas empresas conhecidas estão a tentar RWA imobiliário, com alguns projetos a terem provado preliminarmente a viabilidade do produto em operações de curto prazo. Como um segmento importante no campo dos investimentos financeiros, espera-se que o RWA imobiliário tenha um rápido desenvolvimento com o estabelecimento e a melhoria do quadro jurídico relevante.