房地產RWA:區塊鏈與不動產的交匯

真實世界資產(RWA)的概念在加密貨幣市場中由來已久,至少可追溯到2018年。當時的資產代幣化和證券代幣發行(STO)與今日的RWA概念有諸多相似之處。然而,由於監管框架不成熟和缺乏顯著的回報優勢,這些早期嘗試並未發展成爲成熟的市場規模。

2022年,隨着美國利率上調,美國國債收益率顯著超過了加密行業的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越有吸引力。成熟的DeFi項目和傳統金融機構紛紛開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了少量房地產RWA項目。它們旨在拓展房地產投資市場,多樣化投資產品,並降低投資門檻。本研究將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產,討論將聚焦於北美市場的相關政策、規定和市場條件。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大的投資機遇。2023年3月Statista研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心訴求是實現以下目標:創建更多樣化和靈活的投資產品,吸引更廣泛的投資者羣體,提高資產流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1. 碎片化的房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣進行抵押借貸

房產代幣化上鏈還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面有諸多相似之處,都降低了投資門檻並增強了資產流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,其嚴格的監管框架和運營方式,爲房地產RWA項目提供了可參考的模式。

通過對近期房地產RWA項目的觀察,我們對其優缺點有了一些了解:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 創新的融資和投資方式
• 增強透明度

缺點:

• 法律和監管不確定性
• 運營和管理復雜
• 流動性有限
• 投資者保護機制不完善
• 價格發現機制不成熟

具體案例中,由於管理和產品方法的不同,每個項目在運營中遇到的實際情況各不相同。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,專注於通過區塊鏈將美國住宅房地產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產,並依照美國法規將持有的房產代幣化。房產的管理、維護和租金收集責任委托給第三方機構。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上有隔離。如果該公司違約,代幣所有者有權指定另一家公司管理持有房產。

以某處房產爲例,房地產代幣總價值32.3萬美元,每個代幣52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產每月租金收入2,600美元,扣除622美元運營和管理費用後,月淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中取得8%,投資平台僅收取2%費用。這種方法使RealT團隊可專注於尋找合格房產並代幣化上市。

然而,分散所有權也帶來了挑戰。當投資者投資佔比太小,公司管理成本可能過高而不可持續。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突。如果RealT對房產有大量所有權,他們會努力降低管理成本;但如果持股比例太大,會減少代幣流動性,小股東也不會履行監督責任。另一方面,如果RealT持股極小,可能缺乏足夠動力來盡職選擇和監督管理機構。

通過分析RealT市場上最新售罄的十個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,有兩個房產持有者超過1,000人。約90%投資者投資少於500美元,9%投資500至2,000美元,1%投資超過此數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶創造了房地產投資市場,並增加了住房市場流動性。

根據RealT在主要運營網路Gnosis上的交易數據,該平台總共分發了約600萬美元租金。平台費用在租金的2.5%-3%之間,相當於過去兩年收入約15-18萬美元。然而,由於RealT參與房地產投資的程度不明確,其從租金收入中獲得的實際利潤無法確定。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,以及Real Token LLC作爲房地產公司的母公司。每個投資房產都成立了相應的系列LLC。這種結構旨在確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構使房地產相關的合成資產面向市場。Parcl推出了價格數據源,以創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可對房產價格走勢進行投機下注,建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了實際房產買賣的法律問題。雖然不完全符合RWA標準,但Parcl得到了衆多知名公司投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,指數市場設計較爲成熟,團隊也積極推廣,但仍保持相對較低的市場關注度和份額。這在某種程度上表明加密貨幣市場可能尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA方向的產品。Reinno是一個在2020年推出並於2022年停止運營的項目,雖未在市場留下太多痕跡,但引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno將創建SPV公司和房地產代幣智能合約。所有者可將代幣作爲貸款抵押品進行借貸,貸款限額基於代幣價值。

第二種產品是房貸融資。用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所獲資金用來償還銀行房貸,客戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno的運營仍採用中心化和線下模式,客戶通常需要親自提交房產文件。這種方法存在一些明顯風險:

1. 如果借款人違約,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。
2. 缺乏借貸雙方之間的直接合同,特別是在碎片化融資背景下,缺乏完善法律框架保護貸款人。
3. 房產所有者可能在借款後出售房屋或停止向銀行償還抵押貸款,Reinno難以有效阻止這種"雙花"行爲。

這些風險可能是導致項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個較新概念,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規化運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇房產相關金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA潛力,完善立法和合規運營至關重要。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣分類存在分歧,導致規則不清晰和過程混亂,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管狀況混亂,仍有許多知名企業在嘗試房地產RWA,少量項目已在短期運營中初步證明了產品可行性。作爲金融投資領域的重要板塊,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。