不動産RWA:ブロックチェーンと不動産の交差点

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場で長い歴史があり、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は、今日のRWAの概念と多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、顕著なリターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することはありませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられる中、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回るようになりました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関が次々とRWAの探索を始めています。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、投資商品を多様化させ、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAのデザインの長所と短所、およびその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産を対象としているため、議論は北米市場の関連政策、規制、及び市場条件に焦点を当てます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のStatistaの調査によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルで、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の目標を達成することです: より多様で柔軟な投資商品を作成し、より広範な投資家層を引き付け、資産の流動性と価値を向上させること。このような商品は主に三つの形式で表れます:

1. フラグメント化された不動産所有権のファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 担保貸付のための不動産トークン

不動産のトークン化がブロックチェーンに上がることで、資産の透明性とガバナンスの民主性が強化される可能性があります。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、分散投資機会を提供する点で多くの類似点があり、投資のハードルを下げ、資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、その厳格な規制フレームワークと運営方法は、不動産RWAプロジェクトにとって参考になるモデルを提供しています。

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最近の不動産RWAプロジェクトを観察することで、その利点と欠点についていくつかの理解を得ました。

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 資産の流動性を向上させる
• 資金調達と投資の革新的な方法
• 透明性の向上

短所：

• 法律および規制の不確実性
• 複雑な運用と管理
• 流動性が限られている
• 投資家保護メカニズムが不十分
• 価格発見メカニズムが未成熟

具体的なケースでは、管理と製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営中に直面する実際の状況はそれぞれ異なります。

ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に設立され、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。不動産の管理、維持、賃料収集の責任は第三者機関に委託されます。手数料を差し引いた後、賃料はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社に不動産の管理を指名する権利があります。

ある場所の不動産を例に挙げると、不動産トークンの総価値は32.3万ドルで、1トークンは52.10ドル、合計6,200トークンが発行されています。この不動産の毎月の賃料収入は2,600ドルで、622ドルの運営・管理費を差し引いた後の月間純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利率は7.35%です。

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RealTは市場に100%のトークンを提供し、顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持します。管理機関は家賃から8%を取得し、投資プラットフォームは2%の手数料のみを徴収します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化して上場することに集中できます。

しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資者の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり持続可能でなくなる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利益相反が存在するかもしれません。もしRealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減しようと努力します。しかし、もし持株比率が大きすぎると、トークンの流動性が減少し、小株主は監視責任を果たさなくなります。一方、もしRealTの持株が極端に小さい場合、管理機関を選択し監視するための十分な動機が欠けるかもしれません。

RealT市場で最新に売り切れた10の不動産トークンを分析したところ、ほとんどの不動産はデトロイトに位置しており、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。約90%の投資家は500ドル未満、9%は500ドルから2,000ドル、1%はそれ以上の額を投資しています。これは、RealTがある程度散発的な投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

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RealTが主要な運営ネットワークであるGnosisの取引データに基づくと、このプラットフォームは合計約600万ドルの賃料を配布しました。プラットフォーム手数料は賃料の2.5%-3%の間であり、過去2年間の収入は約15万-18万ドルに相当します。しかし、RealTが不動産投資に参加している程度は明確でないため、賃料収入から得られる実際の利益は不明です。

会社の構造を見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、コア運営主体として、またReal Token LLCを不動産会社の親会社として設立しました。各投資不動産には、それぞれ対応するシリーズLLCが設立されています。この構造は、個々の不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

###パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて、不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するための価格データソースを導入しました。投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行い、強気または弱気のポジションを構築できます。

この方法は、実際の不動産売買の法律問題を回避します。RWA基準には完全には適合していませんが、Parclは多くの有名企業からの投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際には注目に値します。

Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

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Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされるものの、指数市場の設計は比較的成熟しており、チームも積極的にプロモーションを行っていますが、それでも相対的に低い市場の関心とシェアを維持しています。これは、ある意味で暗号通貨市場が不動産指数製品を迎え入れる準備ができていない可能性があることを示しています。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業、例えばRippleやMakerDAOも不動産RWA方向の製品を探索しています。Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトで、市場にあまり足跡を残していませんが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoはSPV会社と不動産トークンのスマートコントラクトを作成します。所有者はトークンをローンの担保として利用でき、ローンの限度額はトークンの価値に基づきます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客はその後、固定金利で契約に対してこのローンを返済します。

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Reinnoの運営は依然として中央集権的かつオフラインのモデルを採用しており、顧客は通常、物件書類を直接提出する必要があります。この方法にはいくつかの明らかなリスクがあります:

1. 借り手がデフォルトした場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しい。
2. 借り手と貸し手の間に直接契約が不足しており、特に断片的な資金調達の背景において、貸し手を保護するための十分な法的枠組みが欠けている。
3. 不動産所有者は借入後に住宅を売却したり、銀行への抵当ローンの返済を停止したりする可能性があり、Reinnoはこのような"二重支払い"行為を効果的に防ぐことが難しい。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つとなる可能性があります。将来的には、不動産RWAがこれらの問題を解決するために、より成熟した法律の枠組みが必要です。

まとめ

不動産RWAはまだ新しい概念であり、明確な市場規模やリーダープロジェクトは形成されていません。現在稼働しているプロジェクトの規模とユーザーベースは比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離型の会社構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択することで、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の整備とコンプライアンス運営が重要です。

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立法において、不動産RWAは明確かつ一貫したフレームワークを確立していません。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類について意見が分かれており、その結果、ルールは不明確でプロセスは混乱しています。これは潜在的な投資家に脅威を与え、不動産トークン化の長期的な実行可能性を危うくしています。

規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの有名企業が不動産RWAに取り組んでおり、少数のプロジェクトが短期運営で製品の実現可能性を初歩的に証明しています。金融投資分野の重要なセクターとして、関連する法律フレームワークの構築と整備が進むにつれて、不動産RWAは迅速な発展を迎えることが期待されています。

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