Penelitian Proyek Real Estat dalam Aset Dunia Nyata

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah muncul sejak tahun 2018. Pada saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas memiliki banyak kesamaan dengan RWA hari ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya potensi imbal hasil yang signifikan, upaya awal ini gagal untuk berkembang menjadi skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas lebih tinggi dibandingkan dengan suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset riil untuk tokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional seperti Goldman Sachs dan JPMorgan Chase, mulai mengeksplorasi aset riil.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah kecil proyek RWA properti di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi properti, mendiversifikasi produk investasi properti, dan menurunkan ambang batas investasi properti. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan desain RWA properti serta potensi pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor properti di Amerika Utara, diskusi akan terutama mencakup kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan di pasar properti Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara pasar real estat yang terdaftar di seluruh dunia bernilai 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari pasar real estat yang ter-tokenisasi meliputi: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi

2. produk indeks pasar real estat di area tertentu

3. token real estat untuk pinjaman jaminan

Selain itu, tokenisasi properti di blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelolanya.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki banyak kesamaan dengan Real Estate RWA dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, tinjauan, operasi, dan struktur investasi aset mereka dalam kerangka regulasi yang ketat memberikan kerangka acuan yang dapat dipertimbangkan untuk proyek RWA real estat.

Melalui pengamatan terhadap proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Keuntungan:

• Menurunkan batas investasi
• Meningkatkan likuiditas real estat
• Sederhanakan prosedur investasi
• Menyediakan pilihan investasi yang beragam

Kekurangan:

• Regulasi hukum tidak jelas
• Kurangnya pengalaman operasional yang matang
• Ukuran pasar terbatas
• Mekanisme perlindungan investor yang tidak memadai

Dalam penelitian mendalam tentang kasus-kasus konkret, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasionalnya.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat yang representatif untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada di tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi pasar yang jangka panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA properti real estate yang paling awal, berfokus pada tokenisasi real estate residensial AS untuk investasi ritel melalui blockchain Ethereum dan Gnosis.

RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan Amerika. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs webnya, jika perusahaan tersebut gagal bayar, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa bulanan dari rumah tersebut, dengan jumlah yang harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.

Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323,020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dengan total 6,200 token yang diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa bulanan sebesar 2,600 dolar AS. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1,978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23,736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenkannya ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdistribusi membantu membagi risiko di antara para investor, hal ini juga menimbulkan tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak dapat bertahan. Beberapa penelitian menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, mereka akan berusaha mengurangi biaya manajemen, karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, pertama, ini akan mengurangi likuiditas token, dan kedua, pemegang saham kecil dari properti tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham besar dapat mengawasi lembaga pengelola yang dipekerjakan apakah efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk secara cermat memilih lembaga pengelola dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, pengawasan yang efektif terhadap lembaga pengelola akan menjadi sangat sulit.

Dengan melihat sepuluh token properti yang baru saja terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mengetahui berapa banyak pemegang untuk setiap properti. RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, serta meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Menurut RealT, berdasarkan data transaksi yang ditelusuri di alamat dompet mereka di jaringan operasional utama Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform bervariasi berdasarkan fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang berkisar antara 2,5% hingga 3% dari sewa, setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan khusus mengenai tingkat partisipasi mereka, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC terkait untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan memengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk memasarkan aset sintetik terkait real estat melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat spesifik wilayah berdasarkan catatan sejarah penjualannya. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk melakukan spekulasi terhadap pergerakan harga properti, dengan membangun posisi bullish atau bearish pada harga real estat di wilayah tersebut.

Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti yang nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat yang sebenarnya. Anda juga dapat meragukan apakah ini benar-benar merupakan proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, telah mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, masuk akal untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL-nya adalah 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik perhatian yang banyak, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan cepat ditingkatkan, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl masih mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, basis pengguna kecil, dan volume perdagangan terbatas. Ini mungkin membuktikan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjelajahi produk di arah RWA real estate. Ada perusahaan yang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman berdasarkan itu. Juga ada perusahaan yang bekerja sama dengan mitra untuk mendukung pinjaman berbasis hipotek properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, namun ia memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA properti yang patut disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis real estat yang tertokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus untuk mereka di Delaware. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, yang dapat disimpan pemilik sebagai jaminan pinjaman dan dipinjamkan, batas pinjaman akan didasarkan pada nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dengan hipotek bank, mereka dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, kemudian pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.

Operasi Reinno masih merupakan model terpusat dan offline, biasanya pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Mengambil pendekatan seperti Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, jika peminjam memilih untuk default dan berhenti membayar pinjaman, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, bukan sebagai pemberi pinjaman, akan sulit untuk menggugat peminjam. Reinno sebenarnya tidak memiliki properti yang dijaminkan; pinjaman pada dasarnya disediakan oleh pengguna yang memilih untuk memberikan dana di Reinno. Karena kurangnya kontrak pinjaman langsung antara peminjam dan pemberi pinjaman, terutama dalam konteks pendanaan tokenisasi properti yang terfragmentasi, tidak ada kerangka hukum yang memadai untuk melindungi para pemberi pinjaman ini. Rein