Bienes raíces RWA: la intersección de la cadena de bloques y la propiedad inmobiliaria
El concepto de activos del mundo real ( RWA ) ha existido en el mercado de criptomonedas durante mucho tiempo, al menos desde 2018. En ese momento, la tokenización de activos y la emisión de tokens de valores ( STO ) tenían muchas similitudes con el concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a un marco regulatorio inmaduro y la falta de ventajas significativas de retorno, estos intentos iniciales no se desarrollaron en un mercado maduro.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del gobierno de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de préstamos en stablecoins de la industria cripto. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del gobierno de EE. UU. como activos del mundo real (RWA) se vuelve cada vez más atractiva para la industria cripto. Proyectos DeFi maduros e instituciones financieras tradicionales han comenzado a explorar los RWA.
En los últimos dos años, ha surgido una pequeña cantidad de proyectos de RWA inmobiliario en el mercado. Estos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria, diversificar los productos de inversión y reducir las barreras de entrada. Este estudio realizará un análisis de casos de estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA en el sector inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente al sector inmobiliario de América del Norte, la discusión se centrará en las políticas, regulaciones y condiciones del mercado pertinentes en América del Norte.
Métodos para tokenizar el mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario contiene enormes oportunidades de inversión. En marzo de 2023, un estudio de Statista mostró que el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanzó los 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario cotizado a nivel mundial fue de 2.66 billones de dólares.
La demanda central del mercado de bienes raíces tokenizados es alcanzar los siguientes objetivos: crear productos de inversión más diversos y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores y aumentar la liquidez y el valor de los activos. Estos productos se presentan principalmente en tres formas:
Financiamiento de propiedad fragmentada de bienes raíces
Producto del índice del mercado inmobiliario de áreas específicas
Préstamos colaterales de tokens inmobiliarios
La tokenización de bienes raíces en la cadena de bloques también puede mejorar la transparencia de los activos y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión inmobiliaria ( REIT ) y los activos inmobiliarios RWA tienen muchas similitudes en la oferta de oportunidades de inversión fragmentadas, ambos reducen la barrera de entrada y aumentan la liquidez de los activos. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen oportunidades de gestión o propiedad a los inversores, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su estricto marco regulatorio y modo de operación proporcionan un modelo de referencia para los proyectos de RWA en el sector inmobiliario.
A través de la observación de proyectos RWA recientes en el sector inmobiliario, hemos obtenido algunas ideas sobre sus ventajas y desventajas:
Ventajas:
Reducir la barrera de inversión
Aumentar la liquidez de los activos
Forma innovadora de financiamiento e inversión
Mejorar la transparencia
Desventajas:
Incertidumbre legal y regulatoria
Operar y gestionar es complejo
Liquidez limitada
El mecanismo de protección del inversor no está completo.
El mecanismo de descubrimiento de precios no está maduro
En casos concretos, debido a las diferencias en la gestión y los métodos de producto, cada proyecto enfrenta situaciones reales diferentes durante su operación.
Análisis de casos
RealT
RealT se lanzó en 2019, centrándose en la tokenización de bienes raíces residenciales en EE. UU. a través de la Cadena de bloques para inversores minoristas.
RealT compra propiedades residenciales y tokeniza las propiedades mantenidas de acuerdo con la legislación estadounidense. La gestión, el mantenimiento y la recolección de alquileres de la propiedad se delegan a una tercera institución. Después de deducir los gastos, el alquiler se distribuye a los titulares de tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero está legalmente aislado de la empresa que posee los activos de la propiedad. Si la empresa incumple, los propietarios de tokens tienen derecho a designar otra empresa para gestionar la propiedad mantenida.
Tomando como ejemplo una propiedad en某处, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 32.3万美元, cada token cuesta 52.10 dólares, y se emiten un total de 6,200 tokens. Los ingresos por alquiler de la propiedad son de 2,600 dólares al mes, después de deducir 622 dólares en gastos de operación y gestión, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que representa un rendimiento anual del 7.35%.
RealT ofrece al mercado un 100% de tokens, sin necesidad de invertir junto a los clientes, manteniendo un modelo operativo casi sin riesgos. La entidad gestora obtiene un 8% de los alquileres, y la plataforma de inversión solo cobra un 2% de comisión. Este enfoque permite al equipo de RealT concentrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas para su listado.
Sin embargo, la propiedad descentralizada también trae desafíos. Cuando la participación de un inversor es demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa pueden ser demasiado altos e insostenibles. Puede haber conflictos de interés entre RealT y los titulares de tokens. Si RealT tiene una gran propiedad en el inmueble, se esforzarán por reducir los costos de gestión; pero si la proporción de acciones es demasiado alta, se reducirá la liquidez de los tokens, y los pequeños accionistas tampoco cumplirán con su responsabilidad de supervisión. Por otro lado, si RealT tiene una participación muy pequeña, puede carecer de la motivación suficiente para seleccionar y supervisar adecuadamente a la gestión.
A través del análisis de los diez últimos tokens de propiedades vendidos en el mercado de RealT, se descubre que la mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de tokens, y hay dos propiedades con más de 1,000 titulares. Aproximadamente el 90% de los inversores invirtieron menos de 500 dólares, el 9% invirtió entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invirtió más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para los minoristas y aumentar la liquidez del mercado de vivienda.
Según los datos de transacciones de RealT en la red principal de operaciones Gnosis, la plataforma ha distribuido un total de aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma están entre el 2.5% y el 3% del alquiler, lo que equivale a ingresos de aproximadamente 15-18 mil dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que el grado de participación de RealT en la inversión inmobiliaria no está claro, los beneficios reales que obtiene de los ingresos por alquiler no se pueden determinar.
Desde la estructura de la empresa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como entidad operativa central, y Real Token LLC como la empresa matriz de bienes raíces. Cada propiedad de inversión tiene su propia serie de LLC. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas de una propiedad individual no afecten a otras propiedades ni a las operaciones de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl utiliza una arquitectura AMM para ofrecer activos sintéticos relacionados con el sector inmobiliario al mercado. Parcl ha lanzado una fuente de datos de precios para crear índices inmobiliarios de áreas específicas basados en el historial de ventas. Los inversores pueden especular sobre las tendencias de precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas.
Este método evita los problemas legales de la compra y venta de propiedades reales. Aunque no cumple completamente con los estándares de RWA, Parcl ha recibido inversiones de numerosas empresas reconocidas y merece atención en la discusión sobre la diversificación de productos RWA en el sector inmobiliario.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente el TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, tras más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen de transacciones diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el producto Parcl es fácil de usar y se actualiza rápidamente, el diseño del mercado de índices es relativamente maduro, y el equipo también promueve activamente, sigue manteniendo una atención y cuota de mercado relativamente bajas. Esto indica en cierta medida que el mercado de criptomonedas puede no estar aún preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Algunas grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando productos en la dirección de bienes raíces RWA. Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que cesó operaciones en 2022; aunque no dejó mucha huella en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que vale la pena mencionar.
El primer producto es un servicio de préstamo basado en bienes raíces tokenizados. Los propietarios de bienes raíces pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno, y tras la aprobación, Reinno creará una empresa SPV y un contrato inteligente de token de bienes raíces. Los propietarios pueden usar el token como colateral para los préstamos, y el límite de préstamo se basa en el valor del token.
El segundo producto es la financiación hipotecaria. Después de que los usuarios compren propiedades con una hipoteca bancaria, pueden tokenizar la propiedad para obtener financiación. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar la hipoteca bancaria, y el cliente posteriormente reembolsa el préstamo al protocolo a una tasa de interés fija.
La operación de Reinno aún utiliza un modelo centralizado y offline, donde los clientes generalmente necesitan presentar los documentos de propiedad en persona. Este método presenta algunos riesgos evidentes:
Si el prestatario incumple, Reinno, como proveedor de servicios tokenizados y no como prestamista, tendrá dificultades para demandar al prestatario.
Falta de un contrato directo entre las partes prestatarias, especialmente en el contexto de financiamiento fragmentado, falta de un marco legal completo que proteja al prestamista.
Los propietarios de bienes raíces pueden vender la casa o dejar de pagar la hipoteca al banco después de haber solicitado un préstamo, y Reinno tiene dificultades para prevenir eficazmente este comportamiento de "doble gasto".
Estos riesgos pueden ser una de las razones que llevan a la detención de la operación del proyecto. En el futuro, los RWA inmobiliarios necesitarán un marco legal más maduro para abordar estos problemas.
Conclusión
El RWA inmobiliario sigue siendo un concepto relativamente nuevo, y aún no se ha formado una escala de mercado clara o proyectos líderes. Actualmente, la escala de los proyectos operativos y la base de usuarios son relativamente pequeñas. Este campo necesita una operación de cumplimiento rigurosa y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan una estructura corporativa de aislamiento de riesgos, o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar al máximo el potencial del RWA inmobiliario, es crucial mejorar la legislación y la operación de cumplimiento.
En términos legislativos, los RWA inmobiliarios aún no han establecido un marco claro y consistente. Las diferentes agencias regulatorias en los Estados Unidos tienen discrepancias sobre la clasificación de los tokens, lo que lleva a reglas poco claras y a un proceso confuso, amenazando a los inversores potenciales y poniendo en riesgo la viabilidad a largo plazo de la tokenización de propiedades.
A pesar de la confusión en la regulación, muchas empresas conocidas están intentando activos reales de bienes raíces (RWA), y algunos proyectos han demostrado preliminarmente la viabilidad del producto en operaciones a corto plazo. Como un sector importante en el ámbito de la inversión financiera, se espera que los RWA de bienes raíces experimenten un rápido desarrollo a medida que se establezcan y perfeccionen los marcos legales correspondientes.
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AirdropChaser
· 07-31 03:22
El proyecto a simple vista parece una trampa.
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MEV_Whisperer
· 07-29 07:11
Otra vez el concepto de RWA en el trading
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AirdropDreamBreaker
· 07-28 14:03
aún es mejor Todo dentro mundo Cripto
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MetaverseHermit
· 07-28 05:17
La especulación inmobiliaria finalmente ha entrado en la cadena.
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ZKSherlock
· 07-28 05:16
en realidad, las implicaciones de privacidad aquí son preocupantes... ¿dónde está la capa zk para estos tokens de bienes raíces?
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StablecoinArbitrageur
· 07-28 05:13
*suspiro* otro juego de arbitraje regulatorio... 0.3% de margen como mejor opción
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SchrodingersFOMO
· 07-28 05:12
Otra vez ha llegado el momento de ser engañados.
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digital_archaeologist
· 07-28 04:56
¿Estafadores tecnológicos o tecnología estafadora?
Análisis de RWA en bienes raíces: la cadena de bloques potencia un nuevo modelo de inversión en inmuebles
Bienes raíces RWA: la intersección de la cadena de bloques y la propiedad inmobiliaria
El concepto de activos del mundo real ( RWA ) ha existido en el mercado de criptomonedas durante mucho tiempo, al menos desde 2018. En ese momento, la tokenización de activos y la emisión de tokens de valores ( STO ) tenían muchas similitudes con el concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a un marco regulatorio inmaduro y la falta de ventajas significativas de retorno, estos intentos iniciales no se desarrollaron en un mercado maduro.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del gobierno de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de préstamos en stablecoins de la industria cripto. Por lo tanto, la tokenización de los bonos del gobierno de EE. UU. como activos del mundo real (RWA) se vuelve cada vez más atractiva para la industria cripto. Proyectos DeFi maduros e instituciones financieras tradicionales han comenzado a explorar los RWA.
En los últimos dos años, ha surgido una pequeña cantidad de proyectos de RWA inmobiliario en el mercado. Estos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria, diversificar los productos de inversión y reducir las barreras de entrada. Este estudio realizará un análisis de casos de estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA en el sector inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente al sector inmobiliario de América del Norte, la discusión se centrará en las políticas, regulaciones y condiciones del mercado pertinentes en América del Norte.
Métodos para tokenizar el mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario contiene enormes oportunidades de inversión. En marzo de 2023, un estudio de Statista mostró que el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanzó los 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario cotizado a nivel mundial fue de 2.66 billones de dólares.
La demanda central del mercado de bienes raíces tokenizados es alcanzar los siguientes objetivos: crear productos de inversión más diversos y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores y aumentar la liquidez y el valor de los activos. Estos productos se presentan principalmente en tres formas:
La tokenización de bienes raíces en la cadena de bloques también puede mejorar la transparencia de los activos y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión inmobiliaria ( REIT ) y los activos inmobiliarios RWA tienen muchas similitudes en la oferta de oportunidades de inversión fragmentadas, ambos reducen la barrera de entrada y aumentan la liquidez de los activos. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen oportunidades de gestión o propiedad a los inversores, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su estricto marco regulatorio y modo de operación proporcionan un modelo de referencia para los proyectos de RWA en el sector inmobiliario.
A través de la observación de proyectos RWA recientes en el sector inmobiliario, hemos obtenido algunas ideas sobre sus ventajas y desventajas:
Ventajas:
Desventajas:
En casos concretos, debido a las diferencias en la gestión y los métodos de producto, cada proyecto enfrenta situaciones reales diferentes durante su operación.
Análisis de casos
RealT
RealT se lanzó en 2019, centrándose en la tokenización de bienes raíces residenciales en EE. UU. a través de la Cadena de bloques para inversores minoristas.
RealT compra propiedades residenciales y tokeniza las propiedades mantenidas de acuerdo con la legislación estadounidense. La gestión, el mantenimiento y la recolección de alquileres de la propiedad se delegan a una tercera institución. Después de deducir los gastos, el alquiler se distribuye a los titulares de tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero está legalmente aislado de la empresa que posee los activos de la propiedad. Si la empresa incumple, los propietarios de tokens tienen derecho a designar otra empresa para gestionar la propiedad mantenida.
Tomando como ejemplo una propiedad en某处, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 32.3万美元, cada token cuesta 52.10 dólares, y se emiten un total de 6,200 tokens. Los ingresos por alquiler de la propiedad son de 2,600 dólares al mes, después de deducir 622 dólares en gastos de operación y gestión, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que representa un rendimiento anual del 7.35%.
RealT ofrece al mercado un 100% de tokens, sin necesidad de invertir junto a los clientes, manteniendo un modelo operativo casi sin riesgos. La entidad gestora obtiene un 8% de los alquileres, y la plataforma de inversión solo cobra un 2% de comisión. Este enfoque permite al equipo de RealT concentrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas para su listado.
Sin embargo, la propiedad descentralizada también trae desafíos. Cuando la participación de un inversor es demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa pueden ser demasiado altos e insostenibles. Puede haber conflictos de interés entre RealT y los titulares de tokens. Si RealT tiene una gran propiedad en el inmueble, se esforzarán por reducir los costos de gestión; pero si la proporción de acciones es demasiado alta, se reducirá la liquidez de los tokens, y los pequeños accionistas tampoco cumplirán con su responsabilidad de supervisión. Por otro lado, si RealT tiene una participación muy pequeña, puede carecer de la motivación suficiente para seleccionar y supervisar adecuadamente a la gestión.
A través del análisis de los diez últimos tokens de propiedades vendidos en el mercado de RealT, se descubre que la mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de tokens, y hay dos propiedades con más de 1,000 titulares. Aproximadamente el 90% de los inversores invirtieron menos de 500 dólares, el 9% invirtió entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invirtió más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para los minoristas y aumentar la liquidez del mercado de vivienda.
Según los datos de transacciones de RealT en la red principal de operaciones Gnosis, la plataforma ha distribuido un total de aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma están entre el 2.5% y el 3% del alquiler, lo que equivale a ingresos de aproximadamente 15-18 mil dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que el grado de participación de RealT en la inversión inmobiliaria no está claro, los beneficios reales que obtiene de los ingresos por alquiler no se pueden determinar.
Desde la estructura de la empresa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como entidad operativa central, y Real Token LLC como la empresa matriz de bienes raíces. Cada propiedad de inversión tiene su propia serie de LLC. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas de una propiedad individual no afecten a otras propiedades ni a las operaciones de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl utiliza una arquitectura AMM para ofrecer activos sintéticos relacionados con el sector inmobiliario al mercado. Parcl ha lanzado una fuente de datos de precios para crear índices inmobiliarios de áreas específicas basados en el historial de ventas. Los inversores pueden especular sobre las tendencias de precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas.
Este método evita los problemas legales de la compra y venta de propiedades reales. Aunque no cumple completamente con los estándares de RWA, Parcl ha recibido inversiones de numerosas empresas reconocidas y merece atención en la discusión sobre la diversificación de productos RWA en el sector inmobiliario.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente el TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, tras más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen de transacciones diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el producto Parcl es fácil de usar y se actualiza rápidamente, el diseño del mercado de índices es relativamente maduro, y el equipo también promueve activamente, sigue manteniendo una atención y cuota de mercado relativamente bajas. Esto indica en cierta medida que el mercado de criptomonedas puede no estar aún preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Algunas grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando productos en la dirección de bienes raíces RWA. Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que cesó operaciones en 2022; aunque no dejó mucha huella en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que vale la pena mencionar.
El primer producto es un servicio de préstamo basado en bienes raíces tokenizados. Los propietarios de bienes raíces pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno, y tras la aprobación, Reinno creará una empresa SPV y un contrato inteligente de token de bienes raíces. Los propietarios pueden usar el token como colateral para los préstamos, y el límite de préstamo se basa en el valor del token.
El segundo producto es la financiación hipotecaria. Después de que los usuarios compren propiedades con una hipoteca bancaria, pueden tokenizar la propiedad para obtener financiación. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar la hipoteca bancaria, y el cliente posteriormente reembolsa el préstamo al protocolo a una tasa de interés fija.
La operación de Reinno aún utiliza un modelo centralizado y offline, donde los clientes generalmente necesitan presentar los documentos de propiedad en persona. Este método presenta algunos riesgos evidentes:
Estos riesgos pueden ser una de las razones que llevan a la detención de la operación del proyecto. En el futuro, los RWA inmobiliarios necesitarán un marco legal más maduro para abordar estos problemas.
Conclusión
El RWA inmobiliario sigue siendo un concepto relativamente nuevo, y aún no se ha formado una escala de mercado clara o proyectos líderes. Actualmente, la escala de los proyectos operativos y la base de usuarios son relativamente pequeñas. Este campo necesita una operación de cumplimiento rigurosa y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan una estructura corporativa de aislamiento de riesgos, o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar al máximo el potencial del RWA inmobiliario, es crucial mejorar la legislación y la operación de cumplimiento.
En términos legislativos, los RWA inmobiliarios aún no han establecido un marco claro y consistente. Las diferentes agencias regulatorias en los Estados Unidos tienen discrepancias sobre la clasificación de los tokens, lo que lleva a reglas poco claras y a un proceso confuso, amenazando a los inversores potenciales y poniendo en riesgo la viabilidad a largo plazo de la tokenización de propiedades.
A pesar de la confusión en la regulación, muchas empresas conocidas están intentando activos reales de bienes raíces (RWA), y algunos proyectos han demostrado preliminarmente la viabilidad del producto en operaciones a corto plazo. Como un sector importante en el ámbito de la inversión financiera, se espera que los RWA de bienes raíces experimenten un rápido desarrollo a medida que se establezcan y perfeccionen los marcos legales correspondientes.